Как получить ипотеку: виды ипотеки, требования и этапы оформления


За последние годы недвижимость в России постоянно растет в цене. Для среднестатистического гражданина купить квартиру за счет своих сбережений становится неосуществимой мечтой. Именно поэтому банки так активно развивают ипотечный кредит. Единственный минус – переплаты и длительный период кредитования.

Оформляя ипотеку, вы берете на себя долговые обязательства сроком на несколько десятилетий, в зависимости от первого платежа и итоговой стоимости недвижимости. Поговори о том, как взять ипотеку на квартиру с максимальной выгодой и что для этого нужно.

Какие бывают виды кредитования

Классифицируя ипотеку, банки выделяют множество подвидов, зависимо от типа жилья (дом, комната, квартира, новостройка и т.д.) и наличия залога. Основное распределение по типу рынка недвижимости и по виду кредитования.

Первичный и вторичный рынок – то есть, новая квартира или купленная у предыдущих владельцев, а также социальная и коммерческая ипотека. Особенности договора, такие как размер процентов на ипотеку и срок, зависят от многих факторов. Рассмотрим все подробнее.

Первичный рынок недвижимости

Покупая квартиру в ипотеку на этапе строительства, получится существенно сэкономить на ее итоговой стоимости, но нужно помнить, что банкиры вправе увеличить процентную ставку, ведь для них до момента завершения строительства такая жилплощадь остается неликвидной.

Сюда относится ипотека на квартиру в новостройке или строящемся доме. Важно оценить все возможные риски ипотеки, ведь не редкость ситуация, когда застройщик не заканчивает работы, а просто пропадает с деньгами жильцов.

Вторичный рынок недвижимости

Нет ничего проще, чем запросить ипотеку под выбранную недвижимость. Вы самостоятельно или с помощью риелтора подыскиваете вариант, проводите сбор документов, обсуждаете выгодные условия с владельцем и то, как будут переданы средства, и уже потом идете в отделение к кредиторам.

В дальнейшем кредит будет оформляться под залог приобретаемого имущества, но по документам его владельцем будете числиться вы. Сюда относятся как квартиры и дома, так и комнаты в ипотеку. Когда выбранный участок в черте города, проблем не возникнет, а вот загородный дом – отдельный вопрос, и оформить его в ипотеку будет сложнее.

Все дело в том, что банкиры могут рассматривать стоимость и ликвидность такого жилья совсем под другим углом. Прежде всего, стоит заранее обратиться в отделение за консультацией по этому вопросу, когда планируете покупать дом за чертой города.

Часто банки сами могут сделать интересное предложение. Совместно с застройщиками, они предлагают коттеджи, земельные участки и небольшие дома по специальным программам для ипотеки. Как принять участие в подобных акциях – узнавайте у консультантов выбранной банковской организации.

Социальная ипотека

Совместно с банками, государство оказывает помощь малоимущим гражданам и людям, подпадающим под социальные группы. Социальную ипотеку можно получить только на определенных условиях, при этом каждая группа имеет свои особенности. Как узнать о них подобнее – узнавайте в городской администрации, а мы предоставим общедоступные данные.

Кто может взять ипотеку по социальной программе:

  • молодые семьи с детьми и без – основное условие: все члены семьи не старше 35-ти;
  • многодетные семьи – все семьи, в которых двое и больше детей;
  • бюджетники – врачи, учителя, воспитатели, государственные служащие;
  • военные – участники боевых действий и граждане, получающие социальное пособие на жилье, которое может быть использовано в качестве начального взноса;
  • молодые военнослужащие;
  • малообеспеченные семьи.

Каждая группа – отдельный пункт, потому список документов существенно отличается в конкретных случаях. Специалисты рекомендуют всем желающим обращаться напрямую в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по месту жительства, либо в городскую администрацию – в жилищный отдел.

Государственные программы

Сегодня действует несколько программ, позволяющие получить ипотеку на квартиру по упрощенной системе. Пакет требуемых документов – индивидуальный, но из нашего списка вы узнаете, куда обращаться.

  • Как вариант – взять ипотеку через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, для этого достаточно обратиться в городскую администрацию и узнать требования для каждой группы. Предоставляют преимущества в виде пониженной процентной ставки, увеличенного срока кредитования, сниженного размера первого платежа.
  • Федеральная программа «Жилье для российской семьи». Ориентирована на людей с низким и средним уровнем дохода, охватывает жилье эконом-класса: основное условие – стоимость должна составлять не более 80% от среднерыночной и не более 30 тысяч рублей за квадратный метр. Принять участие в программе можно на официальном сайте.
  • Программа «Молодая семья» позволяет молодым семьям, а также одному из супругов с несовершеннолетним ребенком получить льготную ипотеку. Льгота предоставляется в виде одноразовой выплаты – денежная субсидия выдается на покупку жилья, размер субсидии зависит от нескольких факторов – количество членов семьи, ежемесячный доход, возраст детей, регион. Обращаться для получения ипотеки нужно в МФЦ или городскую администрацию.
  • Материнские ипотеки – материнский капитал можно использовать в качестве первоначального платежа. Такие сделки тоже обеспечивают льготными условиями, но они варьируются в зависимости от региона и индивидуальных особенностей каждой семьи. Узнать, как взять квартиру в ипотеку за счет материнского капитала вы можете на сайтах государственных федеральных программ, либо напрямую в банке.

Что дает социальная ипотека

Те, кто оформляют ипотеку по социальной программе, получают ряд преимуществ. Вы подходите под выделенные категории? Тогда останется только собрать необходимые документы. Как показывает практика, большинство семей в России подходят под ту или иную программу, сами того не подозревая. После этого можно отправляться в банк и рассчитывать на некоторые из этих преимуществ:

  • льготная процентная ставка;
  • единовременная субсидия, как разовая помощь;
  • ежемесячные отчисления из государственного бюджета;
  • низкая итоговая стоимость жилплощади;
  • первоначальный взнос в сниженном размере;
  • возможность ежемесячного снижения суммы платежа.

Государственная программа предусматривает индивидуальный подход и оптимизацию условий в интересах заемщика. Задача АИЖК помочь улучшить жилищные условия людям с низким и средним уровнем дохода.

Классическая ипотека

Здесь все почти то же самое, только государство в данном случае к вашей ипотеке никакого отношения иметь не будет. Это сделка между вами и банком, а предмет сделки – заветное жилье.

В отличие от потребительского кредита, оформляя ипотеку, вы обязаны предоставить покупаемое имущество под залог. Если у вас уже есть жилплощадь, то залогом может выступать она, а не ипотечная квартира. Но, так или иначе, без залога и первого взноса в России ипотеку взять не получится.

Также ипотека отличается значительными суммами – от 300 тысяч рублей до нескольких миллионов, и сроком – до 35-ти лет.

Требования банков

Позволить себе ипотеку могут далеко не все, ведь сначала клиент выбирает банк, а потом в банке проводят оценку клиента, согласно статистике только каждый третий гражданин России проходит эту оценку успешно. Что нужно для оформления ипотечного займа, какой у банков список требований и, самое главное, как этим требованиям соответствовать?

  • Возраст – в разных банках этот пункт отличается, но в среднем для этого требуется достижение 21 года. На деле банки отдают предпочтение людям постарше.
  • Трудоустройство – реклама убеждает нас, что оформить на себя ипотеку можно без справки о доходах, но в реальности ни один кредитор не одобрит такую заявку. Мало того, требуется официальное трудоустройство и стаж работы на текущем месте не менее полугода.
  • Стабильность – доходы должны быть подтверждены и полностью покрывать ежемесячные платежи, а после уплаты, как говорит негласное банковское правило, должно оставаться не менее половины зарплаты на руках для семейного бюджета. В противном случае потребуется привлекать поручителей.
  • Гражданство и регистрация – подача заявки предпочтительнее по месту жительства, только в том регионе, где у вас регистрация. Также необходимо гражданство РФ.
  • Кредитная история – испорченная история послужит причиной отказа, поэтому для начала важно позаботиться о том, чтобы погасить прошлые просрочки и закрыть текущий кредит.

Какие потребуются документы

Список документов для ипотеки варьируется от банка к банку, от заемщика к заемщику. Но основной пакет документов, который стоит взять с собой, всегда один и тот же. Собираясь оформить ипотеку, подготовьте следующие документы:

  • паспорта всех участников сделки (заемщика, созаемщика, поручителей);
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • справка о доходах 2-НДФЛ;
  • трудовая книжка;
  • справка о состоянии текущего кредита (оставшийся срок кредитования, суммы ежемесячных платежей, цель его оформления и дата, т.д.);
  • СНИЛС;
  • страховой полис;
  • свидетельство о рождении, при наличии в семье детей младше 14-ти лет;
  • • водительское удостоверение;
  • •ИНН.

Кроме того, на этапе оформления сделки от вас потребуют документы на ипотечную квартиру, взять их можно у владельца. Во время поиска потенциальной жилплощади интересуйтесь их наличием, чтобы во время оформления кредита не было проволочек:

  • документы, подтверждающие права собственности (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, дарственная, прочее);
  • копии паспортов владельцев (продавцов);
  • выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);
  • технический паспорт;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налогам;
  • копии лицевого счета.

Дополнительные требования

Помимо основных, есть и дополнительные условия, которые могут выдвинуть, когда банковские сотрудники не убедились в благонадежности заемщика. Ипотечный кредит – серьезный риск для кредиторов, поэтому к проверке каждой заявки подходят с особой щепетильностью.

  • Залог – помимо ипотечной квартиры, могут потребовать передачи в залог другого имущества, когда на то есть основания. Оформление под залог автомобиля либо объекта недвижимости назначают сомнительным заемщикам, с проблемной кредитной историей или нестабильными доходами.
  • Оформление в выбранном банке – если вы новый клиент, банкиры, оформляя крупный кредит, в праве потребовать, чтобы вы переоформились на получение зарплаты у них. Для того чтобы в случае проблем с выплатами банк мог самостоятельно списывать сумму с вашего счета.
  • Привлечение поручителей либо созаемщиков – сомнения у кредиторов могут вызвать разные факторы, и это всего лишь еще один способ подстраховаться. Созаемщиком может выступать супруг, сожитель, а поручителем только человек с положительной кредитной историей и подтвержденными доходами.
  • Дополнительные документы – тут все индивидуально, выбор банков обычно падает на «слабые» участки. Например, если сомнения насчет вашей работы, то попросят дополнительные справки о трудоустройстве.

Почему не стоит брать ипотеку без первоначального взноса

Сейчас сложно найти организации, которые согласятся выдать ипотеку без взноса. Это связано с тем, что такая сделка рискованная как для банка, так и для заемщика.

  • При потере платежеспособности, банковская организация вправе изъять и реализовать ипотечную недвижимость для погашения задолженности. Если ипотеку оформляли без взноса, то заемщик не только ничего не получит, но и может остаться должен. Дело в том, что первый взнос и начальные выплаты идут не на сам кредит, а на погашение процентов, тогда как основной долг остается неизменным.
  • Если снизится стоимость квартиры с момента покупки, то даже после ее продажи заемщик все еще будет должен банку крупную сумму. Особенно учитывая то, что при реализации для погашения кредита банкиры не будут утруждаться поиском лучшего предложения.

Этапы оформления

Если обобщить, то всего этапов ипотечного кредитования четыре – выбор банка, поиск жилья, подписание договора, завершение сделки. Но при детальном рассмотрении, все куда сложнее.

  1. Поиск банка. Изучите банковские предложения, попробуйте найти самый выгодный вариант самостоятельно, используя специальные сервисы (банки.ру, сравни.ру). Если сомневаетесь либо торопитесь, есть смысл нанять кредитного брокера, который сориентирует по всем особенностям ипотеки.
  2. Обсуждение условий. Когда выбор уже сделан, следует обратиться в банк для согласования сделки. Если вас все устраивает, ознакомьтесь с требованиями банка по поводу того, какое это должно быть жилье – район, площадь, другие нюансы. В дальнейшем это сэкономит вам время на поиске квартиры в кредит.
  3. Подготовка бумаг. Подготовьте полный пакет, чтобы при рассмотрении заявки у банка не возникало вопросов, на которые в вашей заявке не будет четкого ответа.
  4. Ожидание ответа. Рассмотрение заявки может занимать от 5-ти дней до нескольких месяцев, поэтому запаситесь терпением. Менеджер свяжется с вами, сообщит установленную процентную ставку, график платежей и максимальную сумму ипотеки. Если все устраивает, пора переходить к пятому шагу.
  5. Поиск квартиры. В случае, когда заявка одобрена, вы можете приступать к поиску жилплощади. Ответ действителен 2-6 месяцев, поэтому не тяните с этим. Учитывайте пожелания банка, что вам озвучили, поскольку квартира в кредит должна понравится не только вам, но и банку.
  6. Оценка. Без этого обойтись не получится, поэтому заранее подыщите хорошего оценщика и не пытайтесь обмануть банк, иначе про ипотеку можно будет забыть. Стоимость оцененной недвижимости будет соответствовать сумме ипотечного кредита.
  7. Ожидание подтверждения. Теперь банк будет рассматривать вашу квартиру, если сотрудники согласятся с вашим выбором, дальше последует оформление сделки.
  8. Подписание договора. На этом этапе вы подписываете договор, по которому банк обязуется перевести деньги на счет продавца или передать их другим способом – по договоренности.
  9. Страхование. Банк уменьшает свои риски за свет страхования сделки, иногда этот этап предшествует подписанию договора.
  10. Нотариальное удостоверение. Оформляется только тогда, когда квартиру вносят в долевое имущество нескольких жильцов (жены и мужа, например). По закону это обязательно, так что подготовьте деньги на нотариуса. Тем, кто оформляет квартиру единолично, этот этап потребуется только по указанию банка, если таковое будет.
  11. Государственная регистрация. Регистрация сделки занимание от 3-х дней до месяца. После этого вы полностью вступаете во владение.

Вот так выглядит получение ипотеки в банке. Если вы готовы пройти каждый из этапов, дело за малым. Зная, к чему готовиться, будет проще получить положительный ответ в любом банке.

Читать следующую статью: Какие документы нужны для ипотеки: тонкости оформления