Как оформить ипотеку – главные особенности и характеристики


Желание приобрести жилье свойственно каждому человеку. Современные реалии – высокие цены, нестабильная экономическая ситуация, часто позволяют только мечтать об этом. Банки предлагают ипотечное кредитование на разных условиях – отличаются сроки кредитования, первоначальный взнос, процентная ставка. Ипотечный кредит позволяет превратить мечту в реальность и стать обладателем долгожданной квартиры или дома.

Что включает в себя процесс оформления кредита на жилье? Как взять и насколько это сложная, длительная процедура? Сколько стоят услуги банка? Могу ли я рассчитывать на льготные условия с тем, чтоб оформить ипотеку на квартиру? Часть вопросов, которые возникнут у вас, если вы решили взять жилищный кредит. Мы постараемся раскрыть основные тонкости данной процедуры, остановившись на самых важных моментах.

Характеристика продукта

В чем особенность ипотеки? Кредитный банковский продукт, представляемый на покупку недвижимости на долгий период с условием возвратности под определенный процент, называют ипотекой. Данная программа является одной из самых популярных в России, так как зачастую именно она позволяет решить жилищные проблемы. Займ доступен практически каждому гражданину РФ, имеющему стабильный доход, достаточный для погашения задолженности.

В отличие от всех привычных экспресс кредитов, ипотеку не получится оформить быстро. На рассмотрение заявки часто уходит даже не одна неделя. Тщательно проверяется предоставленный пакет документов, сама сделка имеет достаточно сложный характер. Учитывая, что оплачивать ипотеку в банке придется много лет, стоит взвесить свои возможности и хорошо подумать, перед тем, как обратиться в банк за оформлением займа.

На протяжении всего периода кредитования, квартира будет находиться в залоге у финансового учреждения, полноправным собственником заемщик становится после полного закрытия долга. В случае возникновения большой просроченной задолженности, банк вправе забрать недвижимость в счет погашения долга. Есть и другие причины, способные привести к сложностям с кредитором:

  • неузаконенная перестройка жилья, не согласованная с банковским учреждением;
  • передача квартиры (дома) третьим лицам;
  • несоблюдение условий страхования – отсутствие заключенного договора, обновляемого каждый год;
  • нарушение целостности имущества.

Ипотека выдается на длительный период до 30 лет. Весь период вам придется значительную часть своего дохода отдавать банку, отказывая себе во многих дополнительных расходах.

Как определиться с жильем

Такой продукт, как ипотека на квартиру (дом), можно получить на любые виды некоммерческой недвижимости. В перечень входят квартиры (первичный и вторичный рынок), коттеджи, частные дома. Можно рассматривать варианты долевого строительства, а также самостоятельное возведение объекта. Запрещается выдача ипотеки по отношению к строениям в аварийном состоянии или на жилье, находящееся в другой стране.

Вариантов много. Главное, чтобы сам потенциальный заемщик реально оценивал свои силы и понимал, может ли он рассчитывать на определённую сумму для приобретения той или иной недвижимости.

Этапы прохождения

Финансовые организации предлагают широкий спектр кредитных продуктов, среди которых именно ипотека является самой сложной и продолжительной по времени рассмотрения. Приготовьтесь к тому, что в банк придется предоставить максимальное количество документов, часто даже не прописанных в условиях, размещенных на сайте кредитора. Банки вправе требовать любые дополнительные документы, подтверждающие вашу платежеспособность. А так как ипотеку выдают на долгий срок, требования наиболее жесткие.

Этапы оформления

Процедура оформления ипотечного кредита на квартиру или дом достаточно непростая, ведь заемщику выдается внушительная сумма на продолжительный срок. Что включает в себя процесс:

  • выбор конкретного объекта, который будет передаваться в ипотеку;
  • предоставление документов на рассмотрение заявки;
  • принятие решения банком;
  • документальное оформление сделки купли-продажи;
  • передача имущества в залог кредитору;
  • подтверждение права заемщика на приобретенное жилье.

Процедура оформления ипотеки в банке отнимает много времени и сил, стоит подготовиться к тому, что придется пройти все этапы и потратить немало денег для приобретения желанной недвижимости.

Определяемся с банком

На первоначальном этапе необходимо определиться с кредитором. Если вы уже являетесь клиентом в конкретном банке и у вас хорошая кредитная история, стоит его рассматривать в первую очередь. Возможно, вам предоставят выгодные условия в виде пониженной процентной ставки или уменьшат первоначальный взнос. Предложения других финансовых организаций также стоит рассматривать – есть шанс найти более интересные условия.

При выборе кредитора нужно обратить внимание на следующие критерии:

  • процентная ставка по ипотеке на дату выдачи, оставляет ли банк за собой право менять ее в течение срока всего договора;
  • сумма первоначального взноса;
  • репутация финансовой организации;
  • имеющиеся комиссии;
  • количество и размер страховых сумм;
  • максимальная сумма по предложенному продукту;
  • штрафные санкции, предусмотренные договором;
  • существует ли досрочное погашение по ипотеке;
  • максимальные сроки просрочек.

Если ваш доход не может быть подтвержден полностью официально, ищите учреждения, которые идут на уступки в данном вопросе. Они предлагают повышенные ставки, но готовы рассматривать заявку без документального подтверждения части доходов.

Собираем документы

При ознакомлении с условиями кредитования, узнайте, какой потребуется пакет документов на первом этапе. Ознакомиться с информацией можно на официальном сайте, где размещены требования, как к самому потенциальному заемщику, так и к определению его платёжеспособности. Основные документы, необходимые для рассмотрения:

  • паспорт гражданина РФ (копия и оригинал);
  • заполненное по форме кредитора заявление;
  • справку о доходах формы 2-НДФЛ;
  • ИНН;
  • копию трудовой книжки;
  • документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Кроме того, возможно банк запросит у вас другие документы, подтверждающие ваш статус и возможность расплачиваться по своим обязательствам.

Принятие решения кредитором

Заявка на кредит на квартиру рассматривается в течение одной-двух недель при наличии всех документов. За это время у банка может возникнуть много вопросов к потенциальному заемщику, которые придется решить максимально быстро. Кредитная комиссия принимает решение по каждой отдельно поданной заявке на основании предоставленных справок и скоринга – определения рейтинга при помощи автоматического расчета платежеспособности.

После принятия решения, финансовая организация документально сообщает о положительном согласовании, либо отказе. Положительное решение финансовой организации действительно в течение 6 месяцев после вынесения, на протяжении которых клиент вправе получить кредитные средства на ипотеку.

Оформление сделки

После того, как вы определились с кредитором и собрали необходимые документы, наступает период оформления сделки, регламент которого строго прописан банком. Заключение договора – важный и ответственный момент. При оформлении кредитного соглашения и договора залога внимательно изучите все пункты. Не поленитесь прочитать каждый лист, перед тем, как ставить свою подпись в документе. Особое внимание обратите на примечания и подпункты, прописанные мелким шрифтом. Зачастую там хранится информация, которая может стать в последующем неприятной для вас неожиданностью.

Если вы не уверены в своих финансовых возможностях, возьмите с собой знакомого, который полностью понимает тонкости банковских программ. Идеально показать договор юристу и минимизировать свои риски. Ведь на протяжении всего срока кредитования, именно банк является собственником залогового имущества и имеет право в любой момент воспользоваться им по своему усмотрению. Заемщик же до тех пор, пока не осуществит все выплаты, не имеет право совершать никакие сделки с недвижимостью.

Страхование

Заключение ипотеки подразумевает обязательную страховку, избежать которой не удастся. Причем страховать придется не только приобретаемое имущество (от пожара, потопа, крушения), но также жизнь и здоровье. Эти дополнительные расходы придется выплачивать каждый год. Банк должен быть уверен, что на протяжении длительного срока ипотеки, с вами и вашим имуществом ничего не произойдет. Кредитор имеет право на выплаты страхового возмещения. При несвоевременном заключении, банком устанавливаются штрафные санкции, часто достаточно высокие. К добровольному виду относится страхование платёжеспособности и невозврата задолженности.

Оплата платежей

После оформления сделки вы становитесь обладателем выбранной недвижимости. Но сама процедура рассмотрения и выдачи, хоть и достаточно тяжелая, не идет в сравнение с тем, что теперь придется выплачивать ежемесячный платеж продолжительное время. Это большая ответственность - несоблюдение условий кредитного договора чревато штрафными санкциями. Последствия:

  • начисление пеней и неустоек, которые придется выплачивать помимо основного долга и процентов;
  • банк в праве повысить процентную ставку;
  • в случае длительного несоблюдения обязательств, кредитор вправе подать в суд и реализовать ваше имущество в пользу погашения имеющейся задолженности.

Если вы решили взять ипотеку, учитывайте последствия и старайтесь не допускать большой просрочки.

Первоначальный взнос

Банковские ипотечные программы предлагают самые разные условия кредитования. Отличаться будет как процентная ставка, так и максимальный срок. Но самое главное, что имеет значение для потенциального заемщика – первоначальный взнос на недвижимость. Для того чтобы банк выдал кредит на жилье, мало предоставить полный пакет документов. Надо подтвердить готовность внести сумму, соответствующую установленному взносу на первоначальном этапе. Не каждый располагает достаточными средствами. Практически невозможно взять ссуду без первого взноса, но можно найти банки, предлагающие минимальный взнос до 10%. Внести такую сумму не составит труда.

Многие финансовые организации готовы идти на уступки и менять условия кредитного договора в зависимости от суммы. Чем больше взнос, тем ниже процентная ставка предлагается потенциальному заемщику. К тому же сама сумма кредита уменьшается, как результат - снижение ежемесячных платежей, а соответственно, нагрузки на бюджет. Большинство банков требуют первоначальный взнос в размере 25-30%.

Где взять средства? Есть ли шанс получить деньги без первоначального взноса ? Взносом могут выступать финансы, вырученные от продажи старой квартиры или личные сбережения (депозит). При отсутствии накоплений, для получения ипотеки, потенциальные заемщики часто решаются на оформление еще одного вида кредита – потребительского. Выход из ситуации, но приходится оплачивать уже два кредита. А это не всегда под силу, учитывая, что размер платежа может составить достаточно высокую сумму.

Виды льготного кредитования

Есть категории граждан, которые могут рассчитывать на льготы. Программы для данной категории поддерживаются государством и могут выдаваться в аккредитованных им банках. К ним относятся:

  • Государственная программа помощи семьям, имеющим двух и более детей - «Материнский капитал». Средства материнского капитала выдаются в виде сертификата на сумму почти 500 000 рублей. Использовать поддержку можно в качестве первоначального взноса по ипотеке, направить средства на погашение ежемесячных платежей или для досрочного погашения долга.
  • Программа, рассчитанная на обеспечение жильем военнослужащих, или военная ипотека. Суть данной программы состоит в возможности приобрести недвижимость в личное пользование после нескольких лет прохождения воинской службы. Оформляется на выгодных для военнослужащих условиях и государство оказывает поддержку на протяжении всего срока прохождения службы.
  • Для молодых семей, работников бюджетной сферы, малообеспеченных лиц предназначена программа социального ипотечного кредитования. Если единственное жилье потенциального заемщика не соответствует установленным государством нормам, от 15% до 70% средств компенсируется государством или погашается первоначальный взнос.

В качестве подтверждения своего статуса и положения, заемщики льготной категории по ипотеке должны представить соответствующие документы, требуемые банком.

Вторичное жилье

Банки предлагают продукты кредитования, как на первичное жилье, новостройки, так и на вторичное, которое пользуется большой востребованностью среди граждан России. Но не всегда ссуда на вторичное жилье выдается без проблем. В банке могут отказать в случае большого износа, наличия прописки несовершеннолетнего ребенка, проблем с прошлыми владельцами квартиры (дома), неликвидности отдельных видов недвижимости. Помочь в поиске недвижимости данной категории, которая подойдет под критерии банка, могут ипотечные брокеры или опытные риэлторы, располагающие нужной информацией.

Решились на ипотеку – рекомендации экспертов

Ваше решение взять кредит на жилье, и вы готовы начать действовать. Что нужно учесть при выборе займа? На что обратить внимание?

  • Не стоит выбирать первый банк, который предложил кредитоваться. Достаточно много финансовых организаций, готовых предоставить ссуду на жилье на самых разных условиях. Зайдите в интернет, сравните сроки кредитования, процентную ставку, первоначальный взнос. Выберите для себя наиболее выгодный вариант. Только после этого подавайте документы. Многие банки принимают копии документов, можно отдать сразу в несколько финансовых учреждений. Получив ответ от разных кредиторов, выбрать интересные для себя условия.
  • Выбирайте кредит в валюте, идентичной той, в которой получаете заработную плату. Ипотека выдается на длительный период - курс может существенно вырасти. Если ваш займ выдан в валюте, отличной от той, в которой вы получаете основной доход, это приведет к финансовым затруднениям и невозможности оплачивать ежемесячные платежи. Итог – штрафные санкции, пени, неустойки, суд, самое худшее – реализация имущества в счет погашения возникшего долга.
  • При оформлении займа, внимательно прочитайте договор, ознакомьтесь с возможными комиссиями, предусмотренными на протяжении всего срока. Узнайте условия страхования. Выберите страховую компанию из списка аккредитованных банком, условия которой кажутся для вас наиболее лояльными.

Соблюдая данные рекомендации, вы сможете правильно подойти к выбору кредитора и самой кредитной программы. Немаловажный фактор, который позволит избежать проблем в дальнейшем и избавиться от ненужных расходов.

Как учесть расходы

Даже если кредитор даст согласие на ипотеку – это не значит, что ваши проблемы на этом решены. Самое основное – выплата основного долга и процентов по кредиту. Что предпринять на начальном этапе во избежание проблем с банком?

  • Просчитайте расходы по ипотеке с помощью кредитного калькулятора, расположенного на сайте финансовой компании. Это поможет понять, сможете ли вы оплачивать платеж каждый месяц. Сума должна составлять не более 40% от вашего заработка. Больший процент может стать критическим для вашего бюджета. Выберите вариант квартиры в соответствии с возможностями. Пусть она небольшая, но вы будете уверены, что не потеряете ее в связи с большими долгами и штрафами.
  • Имейте всегда деньги про запас. У вас должны быть сбережения, которые вы откладываете на случай непредвиденных обстоятельств. Тогда, даже если ваше финансовое положение внезапно ухудшится, вы сможете подстраховать себя при помощи отложенной суммы.

Ипотека без проблем выдается клиентам со стабильным доходом и хорошей репутацией. Проблемы могут возникнуть, когда придет время оплачивать задолженность. Поэтому стоит ответственно отнестись к возможности взять ипотеку, просчитать все шансы. Иногда сложившаяся ситуация не совсем удачна для совершения сделки. Тогда лучше отложить оформление кредита до лучших времен и подождать пока либо поменяются условия банка в лучшую сторону, либо улучшится ваше финансовое положение.

Читать следующую статью: Как получить ипотеку: виды ипотеки, требования и этапы оформления